从“传房子”到“传关爱” 不动产信托财产登记在京落地

□本报记者 谭乐之

当70岁的母亲老去，40岁的自闭症儿子将如何生活？

4月8日，北京金融监管局召开新闻发布会，北京金融监管局党委书记、局长朱衍生介绍了北京市“双首单”不动产信托财产登记落地情况。2024年12月，北京金融监管局会同市规划自然资源委联合印发《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》（以下简称《通知》），在全国率先打通不动产信托财产登记路径。

这一创新举措让70岁的田女士终于放下心头大石——她通州区的房产通过信托登记，将为她40岁的自闭症儿子提供终身保障。一套普通住宅在信托帮助下，完成跨越时空的关爱传递。

“双首单”不动产信托登记在京落地

4月2日，通州区及昌平区不动产登记中心同时完成“双首单”不动产信托财产登记项目，田女士也为其孤独症患者儿子完成了不动产信托财产登记办理。

不动产信托，是指委托人依法将其不动产转移给信托机构，由信托机构按照委托人的意愿以受托人名义进行管理、运用和处分的信托业务。

“我们最大的担忧就是如果以后不在了，孩子怎么办？我最大的心愿就是我的房子未来能给我的孩子提供一些保障。”田女士道出千万特殊家庭的心声。

2024年12月《通知》发布，引发信托公司积极讨论与探索，这让田女士产生了将名下房产进行信托的想法。

国投泰康信托董事长李樱表示，在我国，大多数家庭的资产结构中房产占比超过70%，面对老龄化家庭的传承需求，传统房产传承工具存在继承权公证的繁琐性、过户流程的不确定性、继承人间的利益冲突等显著短板。这类家庭更需要的是将资产的消费属性与传承属性结合，通过精准可控的金融工具实现财富保护和对家庭成员的照护。毫无疑问，以信托为核心的解决方案正成为突破方向。

同日，外贸信托为北京市一位中年市民专业化定制不动产信托，将物流仓储设施登记为信托财产，根据其意愿将信托收入的50%定向用于慈善捐赠，构建了新时代“不动产+慈善+养老+传承”四位一体的信托服务模式。

北京金融监管局介绍，两家公司聚焦特殊需求服务和慈善传承项目，通过风险隔离及简化交易流程，有效回应社会需求，实现不动产信托从“高净值专属工具”向“普惠型财富管理载体”转型，为行业解决长期存在的财产确权难题提供“首都样本”。

扫除不动产信托“拦路虎”

一直以来，不动产信托的信托财产登记问题始终是我国信托登记理论与实践面临的一大难题。

不动产信托财产登记，是指委托人将国有土地上已取得合法不动产权证书的不动产相关权利转移给信托机构，依法向不动产登记机构申请将信托财产权利和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

朱衍生指出，近年来，不动产信托业务不断发展，信托财产保护的重要性日益凸显。但该项业务长期面临不动产仅能登记在信托公司名下，不能与信托公司自有财产相区分的问题，难以真正实现信托风险隔离的功能，影响信托行业充分发挥服务民生作用。《通知》的出台，在全国范围内首次以专项文件的形式，明确了不动产信托财产的登记路径和办理流程，实现了可将不动产登记为信托财产的效果，解决了潜在的权属纠纷，保护了信托当事人的合法权益，为业务落地提供了制度保障。

可以说，《通知》的发布标志着不动产信托财产登记工作取得突破性进展。

“不动产信托在现实中落地存在三个‘拦路虎’，分别是信托登记制度缺乏操作规则、信托税收问题、信托财产过户问题，且这几个问题相互联动。”清华大学法学院金融与法律研究中心联席主任周小明说。

“这一试点标志着中国信托业发展历程中的重要制度突破。”中国人民大学信托与基金研究所原执行所长邢成表示，长期以来，《中华人民共和国信托法》（以下简称《信托法》）虽确立了信托财产独立性原则，但因缺乏配套登记机制，导致信托财产权属模糊、风险隔离效力存疑。

《信托法》第十条指出，设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。未依照前款规定办理信托登记的，应当补办登记手续；不补办的，该信托不产生效力。

周小明指出，虽然《信托法》规定了信托登记制度，但20多年来一直没有具体的配套操作办法，致使不动产信托难以在实践中落地。邢成认为，试点政策从法律效力层面实现了风险隔离的实质化，从市场机制视角实现信托功能的再定位，就金融创新而言实现资产证券化破局。

此外，《通知》的发布还有助于盘活存量资产。周小明表示，信托的核心功能是家庭财富管理功能，这是其他金融工具无法替代的，具有综合灵活的财富管理优势。不动产是中国家庭资产的重要核心资产，《通知》的发布，能让中国家庭核心资产得到信托功能的保障。

期待构建全国不动产信托制度体系

《通知》印发后，北京金融监管局加力促进实践案例落地。与市规划自然资源委等相关部门加强沟通协作，合力解决问题。同时，鼓励辖内信托公司先行先试，在依法合规前提下加紧推动首单案例落地。北京市各区政府迅速响应、积极配合。

《通知》发布后，市场反响十分热烈。李樱表示，本次不动产信托登记的首单落地成功具有里程碑式的意义，开创了我国财富传承的新领域，这是信托业落实监管“回归本源”要求所取得的一项重大突破。“不动产信托登记试点的成功，是监管创新与市场实践同频共振的成果，更是信托行业回归本源、服务民生的新起点。”外贸信托党委书记、总经理卫濛濛说。

“市场对《通知》发布持期待态度。”周小明表示，希望《通知》能够引领中国构建全国性的不动产信托制度体系。行业内也期待建立全国统一的常态化的方案，以解决信托登记、信托税收和信托非交易过户这三大“拦路虎”，希望北京率先迈开步伐后，其他地方能够跟随，最终在全国推行。

邢成认为，在试点实施初期，还存在一定挑战与难点，需要信托业和信托公司积极应对，采取有力措施加以解决。从未来发展趋势看，信托财产登记范围将进一步扩展。信托公司需以不动产信托财产登记制度试点为支点，构建“资产运营+金融服务+科技赋能”三位一体模式，在不动产金融深化改革的浪潮中把握战略机遇。随着试点经验全国推广，将为经济高质量发展注入新动能。

北京金融监管局将持续加强政策支持与业务指导，鼓励辖内信托公司积极参与不动产信托，拓展业务场景，优化业务模式，充分发挥服务信托制度优势和社会价值，在养老金融、财富传承等领域发挥更大作用，为首都经济社会高质量发展注入新的活力。

天津金融网版权与免责声明： ① 凡本网注明“来源：天津金融网”的所有作品，版权均属于天津金融网，未经本网授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品。已经本网授权使用作品的，应在授权范围内使用，并注明“来源：天津金融网”。违反上述声明者，本网将追究其相关法律责任。 ② 凡本网注明“来源：XXX（非天津金融网）”的作品，天津金融网登载此文出于传递更多信息之目的，并不意味着赞同其观点或证实其描述。文章内容仅供参考，不构成投资建议。投资者据此操作，风险自担。